Comprare casa a Barcellona
Comprare casa a Barcellona significa spesso investire diverse centinaia di migliaia di euro. Inoltre, il prezzo al metro quadrato è elevato. Per questo, un errore prima della firma può avere conseguenze economiche importanti.
Eppure, molti acquirenti arrivano alle arras convinti di essere già assistiti.
C’è un’agenzia immobiliare. Ci sarà un notaio. Vengono consegnati documenti ufficiali.
Tuttavia, la presenza di questi professionisti non equivale ad avere un consulente incaricato di tutelare esclusivamente gli interessi dell’acquirente.
L’agenzia immobiliare è un intermediario. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale e garantisce la legalità dell’atto nell’ambito delle proprie funzioni.
Entrambi svolgono un ruolo essenziale. Ma hanno funzioni diverse da quelle dell’avvocato incaricato dall’acquirente.
Chi tutela chi compra?
Prima di comprare casa a Barcellona, è utile porsi una domanda semplice:
chi sta controllando l’operazione esclusivamente nel mio interesse?
Un immobile può essere perfettamente vendibile. La compravendita può essere del tutto regolare. Tuttavia, questo non significa che sia conveniente comprare a quel prezzo e a quelle condizioni.
L’avvocato dell’acquirente ha proprio questa funzione: analizzare l’operazione dalla parte di chi sta investendo il denaro.
I metri quadrati sono davvero quelli?
A Barcellona, pochi metri quadrati possono significare decine di migliaia di euro.
Gli annunci immobiliari indicano normalmente una determinata superficie. Spesso, tra le fonti utilizzate, ci sono i dati del Catastro.
Tuttavia, il Catastro ha principalmente una funzione amministrativa e fiscale. Inoltre, i suoi dati possono non riflettere perfettamente la realtà fisica attuale dell’immobile.
Per questo, Catastro, Registro de la Propiedad e realtà fisica possono non coincidere.
Non è la regola. Tuttavia, in singoli casi possono emergere differenze rilevanti, anche nell’ordine del 20%.
A Barcellona questo può incidere molto sul valore dell’operazione.
Se la superficie reale è inferiore a quella considerata inizialmente, cambia anche il prezzo effettivo al metro quadrato.
Saperlo prima permette di valutare meglio l’immobile e, se necessario, formulare una controfferta basata su elementi concreti.
Scoprirlo dopo la firma è molto diverso.
Non comprate solo l’appartamento
Quando decidete di comprare casa a Barcellona, non state comprando soltanto ciò che vedete durante la visita.
State entrando anche in un edificio e in una comunità di proprietari.
Facciata, tetto, ascensore, balconi, terrazze, struttura o impianti comuni possono richiedere interventi importanti.
Per questo, un appartamento appena ristrutturato non significa necessariamente che anche l’edificio sia in buone condizioni.
Inoltre, quando è applicabile, è importante conoscere la situazione della ITE – Inspecció Tècnica de l’Edifici e le eventuali deficienze rilevate.
Un appartamento può sembrare perfetto durante una visita.
I problemi dell’edificio, invece, possono essere molto meno visibili.
Attenzione alle “derramas”
Prima di comprare casa a Barcellona è importante conoscere anche la situazione della comunità dei proprietari.
In particolare, bisogna prestare attenzione alle derramas, cioè alle spese straordinarie.
Possono esserci lavori in discussione. Preventivi già richiesti. Problemi conosciuti dalla comunità. Oppure interventi non ancora approvati definitivamente.
Una derrama può essere modesta. Ma può anche significare diverse migliaia di euro per proprietario.
Per questo, sapere che il venditore è in regola con le spese condominiali non significa necessariamente che non ci siano costi importanti in arrivo.
E questa informazione può cambiare sia la decisione di comprare sia il prezzo che siamo disposti a pagare.
Una casa ristrutturata può avere problemi
Anche una ristrutturazione recente può dare una forte sensazione di sicurezza.
Tuttavia, impianto elettrico, tubazioni, scarichi, umidità, infiltrazioni o problemi provenienti dagli elementi comuni non sono sempre evidenti durante una visita.
Inoltre, alcuni difetti emergono soltanto vivendo nell’immobile.
Naturalmente, nessuna verifica preventiva può garantire che una casa non avrà mai problemi.
Ma esiste una differenza importante tra un problema imprevedibile e un rischio del quale esistevano già segnali o informazioni prima dell’acquisto.
Prima delle arras
Uno dei momenti più delicati per chi vuole comprare casa a Barcellona arriva prima del notaio.
È la firma delle arras.
Le arras sono una pratica abituale e perfettamente lecita. Tuttavia, non sono una semplice prenotazione.
Con la firma, l’acquirente assume obblighi e normalmente versa una somma importante.
Per questo, l’ordine è fondamentale:
prima si controlla. Poi si firma.
Prima delle arras è ancora possibile chiedere informazioni, negoziare condizioni o modificare l’offerta.
Dopo aver firmato e versato il denaro, la situazione può essere molto diversa.
La domanda non sarà più:
“Mi conviene comprare questo immobile?”
Potrebbe diventare:
“Posso ancora ritirarmi senza perdere il denaro versato?”
Pratiche lecite interessi diversi
È importante precisarlo: le situazioni descritte non implicano necessariamente alcun comportamento scorretto.
Utilizzare i dati del Catastro è abituale. Proporre un contratto standard di arras è normale. Chiedere una decisione rapida quando ci sono altri interessati può essere perfettamente legittimo.
Sono pratiche diffuse nel mercato immobiliare.
Tuttavia, ciò che è lecito e abituale non è necessariamente ciò che tutela meglio l’acquirente.
Il venditore ha i propri interessi. L’agenzia svolge la propria funzione di intermediario. Il notaio esercita la propria funzione pubblica con imparzialità.
Resta quindi una domanda: chi sta analizzando l’operazione esclusivamente nell’interesse del compratore?
Comprare casa a Barcellona con un avvocato
Comprare casa a Barcellona significa spesso investire una parte importante del proprio patrimonio.
Una differenza nella superficie, una futura derrama o un problema dell’edificio possono cambiare la valutazione dell’operazione.
Per questo, avere documenti non significa necessariamente avere un professionista incaricato di analizzarli esclusivamente nel proprio interesse.
Un avvocato dell’acquirente non sostituisce l’agenzia né il notaio. Svolge una funzione diversa e complementare: analizza l’operazione dal punto di vista di chi compra.
E il momento migliore per farlo è prima di firmare.
Mar Berenguer, avvocata iscritta all’Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB), assiste clienti italiani che desiderano comprare casa a Barcellona, dalla verifica preventiva dell’operazione alla fase contrattuale e alla compravendita.
