Comprar casa en Barcelona
Comprar casa en Barcelona supone a menudo invertir varios cientos de miles de euros. Además, el precio por metro cuadrado es elevado. Por eso, un error antes de la firma puede tener consecuencias económicas importantes.
Sin embargo, muchos compradores llegan a la firma de las arras convencidos de que ya cuentan con asesoramiento.
Hay una agencia inmobiliaria. Intervendrá un notario. Se entregan documentos oficiales.
No obstante, la presencia de estos profesionales no equivale a disponer de un asesor encargado de proteger exclusivamente los intereses del comprador.
La agencia inmobiliaria actúa como intermediaria. El notario es un funcionario público imparcial y garantiza la legalidad del acto dentro del ámbito de sus funciones.
Ambos desempeñan un papel esencial, pero sus funciones son distintas de las del abogado contratado por el comprador.
¿Quién protege al comprador?
Antes de comprar casa en Barcelona, conviene plantearse una pregunta sencilla:
¿quién está revisando la operación exclusivamente en mi interés?
Un inmueble puede ser perfectamente vendible y la compraventa puede ser completamente regular. Sin embargo, eso no significa necesariamente que resulte conveniente comprarlo por ese precio y en esas condiciones.
Esa es precisamente la función del abogado del comprador: analizar la operación desde el punto de vista de quien va a invertir el dinero.
¿Los metros cuadrados son realmente los indicados?
En Barcelona, unos pocos metros cuadrados pueden representar decenas de miles de euros.
Los anuncios inmobiliarios suelen indicar una superficie determinada. Entre las fuentes utilizadas se encuentran con frecuencia los datos del Catastro.
Sin embargo, el Catastro cumple principalmente una función administrativa y fiscal. Además, sus datos pueden no reflejar perfectamente la realidad física actual del inmueble.
Por eso, el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física pueden no coincidir.
No es lo habitual, pero en determinados casos pueden aparecer diferencias relevantes, incluso cercanas al 20 %.
En Barcelona, esta diferencia puede influir considerablemente en el valor de la operación.
Si la superficie real es inferior a la considerada inicialmente, también cambia el precio efectivo por metro cuadrado.
Conocerlo antes permite valorar mejor el inmueble y, si es necesario, formular una contraoferta basada en datos concretos.
Descubrirlo después de firmar es muy distinto.
No se compra solamente el piso
Cuando se decide comprar casa en Barcelona, no se adquiere únicamente lo que se ve durante la visita.
También se pasa a formar parte de un edificio y de una comunidad de propietarios.
La fachada, el tejado, el ascensor, los balcones, las terrazas, la estructura o las instalaciones comunes pueden requerir intervenciones importantes.
Por eso, que un piso esté recién reformado no significa necesariamente que el edificio se encuentre también en buenas condiciones.
Además, cuando resulte aplicable, es importante conocer la situación de la ITE — Inspección Técnica del Edificio y las posibles deficiencias detectadas.
Un piso puede parecer perfecto durante una visita.
Los problemas del edificio, en cambio, pueden ser mucho menos visibles.
Atención a las derramas
Antes de comprar casa en Barcelona también es importante conocer la situación de la comunidad de propietarios.
En particular, conviene prestar atención a las derramas, es decir, a los gastos extraordinarios.
Puede haber obras en estudio, presupuestos ya solicitados, problemas conocidos por la comunidad o actuaciones que todavía no se hayan aprobado definitivamente.
Una derrama puede ser pequeña, pero también puede representar varios miles de euros por propietario.
Por eso, saber que el vendedor está al corriente de los gastos comunitarios no significa necesariamente que no existan costes importantes a la vista.
Esta información puede cambiar tanto la decisión de comprar como el precio que se está dispuesto a pagar.
Una vivienda reformada también puede tener problemas
Una reforma reciente puede transmitir una gran sensación de seguridad.
Sin embargo, la instalación eléctrica, las tuberías, los desagües, las humedades, las filtraciones o los problemas procedentes de elementos comunes no siempre resultan evidentes durante una visita.
Además, algunos defectos solo aparecen al vivir en el inmueble.
Naturalmente, ninguna comprobación previa puede garantizar que una vivienda nunca vaya a presentar problemas.
Pero existe una diferencia importante entre un problema imprevisible y un riesgo sobre el que ya existían indicios o información antes de la compra.
Antes de las arras
Uno de los momentos más delicados para quien desea comprar casa en Barcelona se produce antes de acudir al notario.
Es la firma de las arras.
Las arras constituyen una práctica habitual y perfectamente lícita. Sin embargo, no son una simple reserva.
Al firmarlas, el comprador asume obligaciones y normalmente entrega una cantidad importante.
Por eso, el orden es fundamental:
primero se comprueba; después se firma.
Antes de las arras todavía es posible solicitar información, negociar condiciones o modificar la oferta.
Después de firmar y entregar el dinero, la situación puede ser muy distinta.
La pregunta dejará de ser:
«¿Me conviene comprar este inmueble?»
Y podría convertirse en:
«¿Puedo retirarme todavía sin perder el dinero entregado?»
Prácticas lícitas, intereses diferentes
Es importante precisarlo: las situaciones descritas no implican necesariamente ninguna actuación incorrecta.
Utilizar los datos del Catastro es habitual. Proponer un contrato estándar de arras es normal. Solicitar una decisión rápida cuando existen otros interesados puede ser perfectamente legítimo.
Son prácticas frecuentes en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, lo que es lícito y habitual no es necesariamente lo que mejor protege al comprador.
El vendedor tiene sus propios intereses. La agencia cumple su función de intermediación. El notario ejerce su función pública con imparcialidad.
Por tanto, sigue existiendo una pregunta: ¿quién está analizando la operación exclusivamente en interés del comprador?
Comprar casa en Barcelona con un abogado
Comprar casa en Barcelona suele suponer invertir una parte importante del patrimonio personal.
Una diferencia en la superficie, una futura derrama o un problema en el edificio pueden cambiar la valoración de la operación.
Por eso, disponer de documentos no significa necesariamente contar con un profesional encargado de analizarlos exclusivamente en interés propio.
El abogado del comprador no sustituye a la agencia ni al notario. Desempeña una función diferente y complementaria: analiza la operación desde el punto de vista de quien compra.
Y el mejor momento para hacerlo es antes de firmar.
Mar Berenguer, abogada colegiada en el Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB), asesora a clientes italianos que desean comprar casa en Barcelona, desde la revisión previa de la operación hasta la fase contractual y la compraventa.
