Il contratto di caparra e acconto en Catalonia: È necessario pagare un acconto prima di firmare il contratto di caparra? Cos’è un contratto di caparra? Quanta somma di denaro viene versata al momento della firma di un contratto di caparra? Quanto tempo hanno le parti per firmare l’atto di vendita preliminare? Quali aspetti devo esaminare prima di firmare un contratto di caparra e acconto? Cosa dovrebbe osservare l’avvocato specializzato nel contratto di caparra e acconto?
Introduzione
Il contratto di caparra e il contratto di acconto en Catalonia sono contratti preliminari per una compravendita. Di solito non vengono considerati importanti come dovrebbero.
Quando si acquista un immobile, spesso il primo requisito che ci viene richiesto da un intermediario immobiliare o persino dal proprietario è il pagamento di una caparra per ritirare l’immobile dalla vendita e, alcuni giorni dopo, le parti firmano il contratto di arras.
Sfortunatamente, è molto comune scaricare i contratti di arras da Internet, generalmente non aggiornati e di scarsa qualità, e firmarli in fretta senza leggerli attentamente. In questi contratti, ci sono condizioni che devono essere rispettate e a volte non ci rendiamo conto dell’importanza di ciò che stiamo firmando.
È necessario pagare un acconto prima di firmare il contratto di caparra?
L’acconto è una somma relativamente piccola rispetto al prezzo totale dell’immobile che viene versata, fino a un massimo dell’uno per cento (1%). Viene pagata affinché l’agenzia immobiliare o il proprietario ritirino l’immobile dalla vendita e non lo mostri a altri potenziali acquirenti, iniziando da lì le procedure di acquisto fino all’atto di compravendita.
Il problema principale dell’acconto è che di solito viene firmato in fretta e senza avere molte informazioni sull’immobile, e la somma versata di solito ha il carattere di caparra penitenziale, cioè se dopo aver conosciuto dettagliatamente le caratteristiche dell’immobile l’interessato decide di non proseguire con l’acquisto, perderà probabilmente l’importo dell’acconto.
Le arras di solito sono di natura penitenziale, il che significa che se l’atto di compravendita non viene stipulato entro il termine stabilito nel contratto, una delle parti perderà denaro.
Cos’è un contratto di acaparra e acconto?
Il passo successivo dopo l’acconto è la formalizzazione delle arras. Le arras sono l’accordo tra acquirente e venditore precedente alla stipula dell’atto di compravendita pubblica. L’acquirente versa una somma a titolo di anticipo sul prezzo, generalmente fino al 10% del prezzo dell’immobile, e si stabiliscono altre condizioni da rispettare sia da parte dell’acquirente che del venditore.
Il contratto di arras include i dati dell’acquirente e del venditore, identifica l’immobile oggetto dell’acquisto, le sue ipoteche e altre circostanze rilevanti dell’immobile, il prezzo – dal quale verranno sottratte le somme versate al momento dell’acconto e del pagamento delle arras – il termine per la stipula dell’atto di compravendita, la ripartizione delle spese e altre questioni che possono essere rilevanti in ogni caso specifico.
Quanta somma di denaro viene versata quando si firma un contratto di arras?
Di solito, si versa fino all’1% del prezzo di acquisto nel contratto di acconto e si completa fino al 10% nel contratto di arras, ma non esiste una norma specifica sulle somme da versare.
È importante tenere presente che le arras possono essere ampliate e questa ampliamento sarebbe legato a un prolungamento del termine per la stipula dell’atto di compravendita pubblica, cioè possiamo concordare inizialmente il pagamento del 10% e stipulare entro un termine massimo di 2 mesi, e in aggiunta, concordare la possibilità di pagare un altro 10% al raggiungimento dei due mesi e prolungare di altri due mesi il termine per la stipula dell’atto di compravendita. Ovviamente, questa somma aggiuntiva verrà detratta dal prezzo concordato. Questa opzione di ampliamento delle arras risulta particolarmente interessante se vogliamo ottenere finanziamenti o se intendiamo acquistare l’immobile con capitale straniero.
Un’altra questione da tenere presente sono le garanzie che abbiamo per il denaro che versiamo: se non conosciamo l’intermediario o se acquistiamo direttamente dal venditore, è normale chiedersi a chi stiamo consegnando i nostri soldi e quali garanzie ci offre questa persona. Inoltre, se si tratta di un prezzo elevato perché l’immobile è particolarmente prezioso o perché si tratta di un edificio, in tal caso, consigliamo di non consegnare direttamente i soldi delle arras alla persona o al conto indicato e di costituire una garanzia bancaria o un deposito notarile per l’importo delle arras a cui il venditore possa accedere non appena si presenta per la stipula dell’atto di compravendita e si verifica l’operazione.
Quanto tempo hanno le parti per firmare l’atto di compravendita preliminare?
Le parti possono concordare il termine che ritengono opportuno per la stipula dell’atto di compravendita a partire dalla firma delle arras. Ingenerale, questo termine varia da trenta (30) a sessanta (60) giorni, ma non esiste una norma legale che lo determini.
Tuttavia, è molto importante controllare il tempo di firma delle arras: le arras sono generalmente penitenziali, il che significa che se l’atto di compravendita non viene stipulato entro il termine previsto nel contratto, una delle parti perderà denaro: se non viene firmato a causa dell’acquirente, quest’ultimo perderà le somme versate; se non viene firmato a causa del venditore, quest’ultimo dovrà restituire all’acquirente l’importo versato moltiplicato per due.
Quali aspetti devo verificare prima di firmare un contratto di arras?
La migliore opzione è firmare il contratto di acconto condizionando la sua validità alla mancanza di difetti nella successiva valutazione dell’immobile prima della firma delle arras, in modo da non perdere l’importo versato, per quanto piccolo possa essere.
Per quanto riguarda le arras, è estremamente consigliabile affidare la redazione a un avvocato specializzato incaricato dall’interessato stesso e che lo stesso avvocato svolga anche uno studio preliminare e dettagliato della documentazione dell’immobile che si intende trasferire.
Né l’intermediario immobiliare né il notaio svolgeranno questa azione, che interessa principalmente all’acquirente o al venditore e di solito questi interessi non coincidono.
Cosa dovrebbe considerare l’avvocato specializzato nel contratto di acconto e arras?
L’avvocato incaricato dall’acquirente o dal venditore verificherà la documentazione registrale municipale e catastale dell’appartamento che si sta acquistando, verificando l’assenza di eventuali problematiche. Si metterà in contatto con la Comunità dei Proprietari e richiederà anche l’ITE (Ispezione Tecnica degli Edifici) dell’abitazione: è comune che le abitazioni antiche non abbiano superato tale ispezione, ma non è la stessa cosa se non è stata superata perché i difetti sono lievi – questo potrebbe aiutarci a negoziare un prezzo più basso se siamo acquirenti – o se ci sono gravi difetti, che dovrebbero indurci a riconsiderare l’acquisto dell’immobile. Verificherà i fascicoli di disciplina urbanistica, se del caso – se la casa ha subito incendi, problemi di aluminiosi, ecc. – e i piani dell’abitazione e la Licenza di Opere, per accertare l’assenza di soppalchi, capanni o costruzioni simili che potrebbero essere soggetti a demolizione o abbattimento, ecc…
Raccomandiamo di prestare particolare attenzione nella revisione delle clausole del contratto di caparra e acconto prima di firmare. Essendo generalmente l’acquirente la parte più vulnerabile, includiamo punti come previsto dalla normativa regionale catalana in relazione alla compravendita legata all’ottenimento di un mutuo ipotecario: se alla fine la banca non lo concede, il contratto di caparra sarà considerato risolto e le somme versate dall’acquirente saranno restituite, ovvero l’acquirente non perderebbe i soldi versati in questo caso. Tuttavia, bisogna fare attenzione affinché il contratto di caparra non preveda una rinuncia a questa facoltà e che siano soddisfatti altri requisiti per la sua validità.
In sintesi, non farci ingannare: Abbiamo dovuto modificare gli Statuti e abbiamo anche ricevuto compensi e sconti legati alla caparra. Ci siamo trovati di fronte al caso di un cliente che voleva acquistare un appartamento al quarto piano di un edificio e il venditore intendeva firmare un contratto di caparra e poi chiedere una somma aggiuntiva per facilitare l’accesso all’ascensore. In un’altra occasione, ci siamo imbattuti in un venditore che voleva portare via le tende e altri elementi che riteneva non facessero parte della casa… Tutti questi casi sono stati difesi con successo per conto dell’acquirente grazie alla revisione e redazione adeguata del contratto di caparra, un passo semplice ed economico che evita molti problemi futuri.
La nostra principale attività come studio legale è offrire servizi giuridici immobiliari di accompagnamento lungo tutto il processo di compravendita, dalla scrittura e iscrizione nel Registro della Proprietà. Ci occupiamo anche delle verifiche per le nuove costruzioni e coordiniamo l’allacciamento dei servizi, il tutto a un prezzo molto competitivo in quanto rappresenta la nostra attività principale.
