El contrato de reserva y el contrato de arras en Cataluña son acuerdos previos a una compraventa inmobiliaria. Con frecuencia no se les concede la importancia que realmente tienen.
Al comprar un inmueble, la agencia o la propiedad suelen solicitar primero una cantidad en concepto de reserva para retirarlo del mercado. Unos días después, las partes acostumbran a firmar el contrato de arras.
Es frecuente utilizar modelos de arras descargados de Internet, a menudo desactualizados o poco adecuados, y firmarlos con prisas. Sin embargo, estos contratos contienen obligaciones relevantes y es esencial comprender las consecuencias de cada cláusula.
¿Es necesario pagar una reserva antes de firmar las arras?
La reserva es una cantidad relativamente pequeña respecto del precio total del inmueble, normalmente de hasta el 1 %. Se entrega para que la agencia o la propiedad retiren el inmueble de la venta y dejen de enseñarlo a otros posibles compradores mientras se preparan las siguientes fases de la operación.
El principal problema es que suele firmarse rápidamente y sin disponer todavía de toda la información sobre el inmueble. Además, la cantidad entregada puede tener carácter penitencial, de modo que si el interesado decide no continuar después de conocer las características del bien podría perderla.
Las arras también suelen ser penitenciales. Esto significa que, si la escritura de compraventa no se formaliza dentro del plazo pactado, la parte responsable del incumplimiento soportará las consecuencias económicas previstas.
¿Qué es un contrato de arras?
Después de la reserva se formalizan normalmente las arras, que constituyen el acuerdo entre comprador y vendedor previo al otorgamiento de la escritura pública. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio —habitualmente hasta el 10 %— y se fijan las condiciones que ambas partes deberán cumplir.
El contrato identifica a comprador y vendedor y describe el inmueble, sus cargas hipotecarias y las demás circunstancias relevantes. También establece el precio, del que se descuentan la reserva y las arras ya abonadas, el plazo para otorgar la escritura, la distribución de los gastos y las condiciones particulares de la operación.
¿Qué cantidad se entrega al firmar?
Es habitual abonar hasta un 1 % del precio con la reserva y completar hasta el 10 % al firmar las arras, aunque no existe una regla legal general que imponga esas cantidades.
Las partes pueden acordar una ampliación de las arras vinculada a una prórroga del plazo para escriturar. Por ejemplo, puede pactarse inicialmente un 10 % y un plazo máximo de dos meses y permitir después el pago de otro 10 % para prorrogar otros dos meses. La cantidad adicional se descuenta del precio. Esta fórmula puede resultar útil cuando se necesita financiación o se compra con capital procedente del extranjero.
También deben valorarse las garantías de las cantidades entregadas. Si no se conoce al intermediario o la operación se realiza directamente con el vendedor, es razonable comprobar quién recibe el dinero y qué garantías ofrece. En operaciones de importe elevado puede ser aconsejable utilizar un aval bancario o un depósito notarial que se libere a favor del vendedor cuando comparezca para otorgar la escritura y la compraventa se complete.
¿Qué plazo tienen las partes para firmar la escritura?
Las partes pueden pactar el plazo que consideren adecuado. Habitualmente se sitúa entre treinta y sesenta días desde la firma de las arras, pero no existe una duración legal única.
Controlar el vencimiento es fundamental. Si las arras son penitenciales y la escritura no se firma en el plazo acordado por causa del comprador, este pierde las cantidades entregadas. Si el incumplimiento es imputable al vendedor, deberá devolver al comprador el doble de lo recibido.
¿Qué debe comprobarse antes de firmar?
Una opción prudente es condicionar la eficacia de la reserva a que la revisión posterior del inmueble no revele defectos o problemas relevantes. Así se reduce el riesgo de perder la cantidad entregada antes de disponer de toda la información.
En cuanto a las arras, es muy recomendable que las redacte un abogado contratado por la propia persona interesada y que previamente realice un estudio completo de la documentación del inmueble.
Ni la agencia inmobiliaria ni el notario sustituyen esta revisión individual. La comprobación protege principalmente al comprador o al vendedor asesorado y sus intereses no siempre coinciden con los de los restantes participantes en la operación.
¿Qué debe revisar el abogado especializado?
El abogado del comprador o del vendedor revisará la documentación registral, municipal y catastral para detectar posibles incidencias. También puede contactar con la comunidad de propietarios y solicitar la inspección técnica del edificio. En inmuebles antiguos es frecuente que existan deficiencias: no es lo mismo que sean leves y permitan negociar el precio que encontrarse ante defectos graves que aconsejen reconsiderar la compra.
También deben comprobarse los expedientes urbanísticos, posibles incendios o problemas estructurales, los planos y la licencia de obras. El objetivo es confirmar que no existen altillos, cobertizos u otras construcciones no autorizadas que puedan quedar sujetas a una orden de demolición.
La revisión de las cláusulas es especialmente importante para el comprador, que suele ocupar la posición más vulnerable. La normativa civil catalana contempla la compraventa vinculada a la obtención de financiación hipotecaria: si el banco no concede el préstamo, puede procederse a resolver las arras y devolver las cantidades entregadas cuando se cumplen los requisitos legales. Debe comprobarse que el contrato no contenga una renuncia a esta protección y que se hayan satisfecho sus condiciones.
La experiencia demuestra que las arras deben regular incluso cuestiones que pueden parecer secundarias. Pueden surgir conflictos sobre los estatutos de la comunidad, compensaciones, el acceso a un ascensor o elementos de la vivienda que el vendedor pretende retirar. Una redacción cuidadosa permite resolver estas situaciones y evita problemas posteriores.
El despacho presta asesoramiento inmobiliario durante todo el proceso de compraventa, desde las comprobaciones previas y la redacción de contratos hasta la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad. También revisa operaciones de obra nueva y puede coordinar el alta de suministros.
